青岛难卖又难买天价古董建筑背后的利与义
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  • 2017-06-27 07:12

  近日,中山路劈柴院内,有着百年历史的李家饺子楼的房主抛出3000多万元的售价找寻买主,一时间成为街头巷议的焦点。这样的“古董建筑”在青岛并不少见,它们见证了百年沧桑。在二手房交易市场中,这样的老建筑、老别墅也往往备受关注,每当房主抛出数千万元乃至亿元以上的“天价”时,人们除了关注价钱,还关注它们会不会被“温柔以待”。

  -天价

  能用的古董建筑

  劈柴院里,紧靠着江宁会馆是一座两层小楼,大红色的门框格外显眼,黑色的牌匾写着“饺子楼”三个大字,这便是在青岛餐饮历史上有名的李家饺子楼。正是这座小楼的房主抛出了3000万元的售价来找寻买主。房产证上显示,李家饺子楼位于江宁路18号,使用权限到2049年11月11日。套内建筑面积334.21平方米,使用权面积1528.40平方米。折合每平方米9万元的价格,可谓价值不菲。

  房主郭清和表示,这房子曾由清末著名外交家、中国红十字会创始人吕海寰投资、并由泰安人李继昌负责经营,蕴含着丰富的历史底蕴和人文色彩,“这是一栋不可移动的文物,是一个城市的历史象征,现在海边新建的商业楼盘都不止这个单价,我一个现成能用的古董建筑,你说能算贵吗?”

  其实,近年来,被推向二手房交易市场的老建筑并非只有李家饺子楼一家。

  2016年6月,八大关荣成路上一座老别墅挂牌销售,要价6000万元,按照房产证300平方米计算,这栋老楼每平方米售价接近20万元。6月19日上午,记者走进了香港西路一家房产中介,一位孙姓工作人员向记者推荐了这套老别墅。

  “报价6000万,而且不能贷款。”小孙说,这套别墅的实际使用面积接近500平方米,房屋的产权是个人。“这是八大关内为数不多的个人产权别墅,可以进行正常的交易。”小孙推荐说。

  同样,记者在一些房产网站内也看到了类似的房源,而出售价格也动辄数千万元甚至上亿元。

  山海关路21号是一家房产交易网站展示的房源。根据网站的描述:这是一座德式独栋老别墅,八大关风貌保护区德式老建筑,院子方正好用,房型好,配套齐全,适合收藏、办公、居住、会所等多种用途。其房本面积是560平方米,户型是9室4厅6卫,售价5800万元。

  同样在八大关内,太平角一路一套面积是507.43平方米的老别墅在一家二手房交易网站上给出的报价高达1.5亿元。

  还有网站推荐,八大关珍藏别墅、百年老宅、文化名人故居街独栋别墅,带院子,报价1亿元,建筑面积754.2平方米,单价每平方米13万元左右。

  此外,某二手房网站还显示,金口一路29号别墅,欧式风格,坐落于青岛市小鱼山半山腰上,面朝大海,背靠小鱼山,依山傍水,位置优越。别墅总占地面积达1485平方米,房屋总面积583.65平方米,1.2亿元,单价约206896.50元/平方米。记者与房源发布者取得了联系,她向记者透露,房主是她的一个朋友,1.2亿元只是报价,至于具体的交易价格可以再进一步细谈。

  -难卖

  不能贷款、维修费高

  说起岛城老建筑的前世今生,岛城文史专家鲁海介绍,它们多存于市南区的老城区,一些老别墅则集中在太平山、太平角一带,八大关区域,小鱼山以西以及湖北路附近。

  这些老别墅历经百年沧桑,蕴含着丰富的历史底蕴和人文色彩,尤其是作为稀缺品来说,一些“高品质”的老别墅往往都价值不菲。

  采访中,香港西路一家房产中介的小孙也表示,八大关里的老楼,可以进行正常交易的数量极少,而且成交周期很长。“真正成交需要考虑的细节很多,一般都是问得多,我在这家中介已经工作多年,从没有成交过一套。”小孙直言,对待这些老别墅,中介一般都不会花费过多时间去重点推荐。

  同样,在金口三路与鱼山路附近的一家房产中介的老板也透露,金口路周边整套的老别墅报价都比较高,平均下来单价在10万元到20万元之间,实际的交易量也很少。“不过因为这片属于登州路小学学区,也曾有一些老别墅分户销售。”

  在这家中介门前的房源告示栏上显示,建筑面积为30多平方米的房子售价往往都要100万元以上。“前段时间刚刚成交了一套,建筑面积是53平方米,成交价是180万元,单价每平方米3.4万元左右。”

  此外,岛城文史专家鲁海也介绍,新中国成立后,一栋别墅往往被七八户居民共同使用。后来经过1996年房改,这些别墅有一小部分成为国有直管公房,还有一些产权被分割给不同的个人,不少群居的老别墅出现了产权不一的情况。

  正是因为产权不一,所以这类的老别墅出售比较困难。“卖一幢别墅得做通所有住户的工作。一些老住户对房子有感情往往不愿出售,如果有一两户不同意,所有的前期工作就白费了。”采访中,一家房产中介的工作人员透露,交易过程中往往因为产权问题造成时间上的拖延。

  “越来越多的人喜欢老别墅,但是真正实地看过之后,考虑到日后的巨额修缮费用,还是有一些人改变了原来的购房计划。”这家房产中介的工作人员说。

  记者了解到,位于湖南路39号的东莱银行旧址于2011年8月被寿光企业家李宗章买下,当时的价格是9000万元,后来又花了5000万元来修缮,一度作为私人博物馆对外开放。

  成交量低,但并非就没有交易。采访中,在鱼山路附近的一家房产中介透露,之前金口三路上有一处老别墅被成功交易,但至于买家是谁,交易的价格又是多少,目前还是一个谜。不过他推断,这类购房者多是来自北京、上海等地的投资者,很大程度上是为了“情怀”。“听朋友说,两年前,八大关有一套别墅曾经成功交易,交易价亿元以上。”

  金口一路上的一家房产中介则介绍,他手里也有类似的房源。他还推荐了一套800平方米的别墅,要价是6000万元,“现在真是买老别墅的好时机,价位应该比前两年有所降低。”他透露。

  另外,他还提到,这类房子的成交量少,还因为多数无法贷款,需要一次性支付全款。“几千万甚至上亿元,能一次性拿出这么一大笔钱的人,寥寥无几。”

  金口一路29号的老别墅,报价1.2亿元,单价20万元/平方米。

  -难买

  舍不得出手的“传家宝”

  在房产界,老建筑、老别墅之所以备受关注,主要是因为稀有。

  不仅仅是青岛,近几年,杭州西湖边的老别墅被挂牌出售也不再是稀奇事,而且同样也频频喊出“天价”。

  今年年初,杭州一套民国时期的老别墅被报价5亿元。由于之前曾叫价1亿元的西湖边别墅在近几年未见成交,所以此举被业内人士认为是卖家开价探市场。可最后竟真有买家出手,其中一位华侨饭店的股东愿意出价到4亿元,但因卖家坚持5亿元底价,双方未达成交易。

  同样在杭州,2016年年底,杭州城南一带的房产经纪人圈子里,上城区高士坊巷的一套房源刚一挂牌便立即炸开了锅,立马有好几拨经纪人领着客户去看房,且买家纷纷表示不还价,一次性全款付清。事后,房主见看房的人多,便不断提价,可仍然有人抢着要一次性付款买下,看情形不对,加上家里内部也有反对意见,房主最终决定先不卖了。

  据介绍,这套房源之所以会如此热门,一是因为房子地段绝佳,为南宋三省六部旧址;二来,则是因为这套房子是永久产权房。

  目前市场上的住宅,其产权年限为70年,但这套房子的房产证在“产别”一栏则写着:私有。

  据业内人士分析,私有房产就是常说的老私房,这些私房的土地性质为划拨,划拨土地是没有土地使用年限限制的。而这类私房需具备产证方能上市交易,上市交易后,土地性质仍然保留划拨土地性质,这意味着接手买家拿到的不动产证,依然没有土地使用年限限制。

  这样的老建筑因其特殊性及稀缺性,往往都会成为交易市场里的“抢手货”。

  采访中,有房产中介工作人员表示,就房产界来说,老别墅、老建筑原本数量就是有限的,而可以进行交易的老别墅更是少之又少。“只要产权清晰、能够过户,理论上是可以正常买卖的,可由于具有个人产权的老别墅非常稀有,所以几乎是一栋一价,没有可比性,但同时也往往是有价无市。”该工作人员说。

  他还透露,在青岛八大关附近其实也曾存在类似产权性质的房产,“不过那都是老证,而且数量极少,我从事房产中介也十多年了,现在也只是听同行说过,但从没亲眼看到过。”这位房产中介说。

  此外,鲁海还举例,其实上海也有很多老别墅,上海市采用对外拍卖的方式来实现私人保护。上海市中心超过六七十年甚至百年的老洋房也是房产界的稀缺品,有的单价每平方米超过20万。

  “虽然目前价格高,可老别墅是不可复制的,对它有了感情,一旦卖出去,可能就再也买不回来了。”从金口一路上一位住户的说法中也能看到为何老别墅的房源会如此紧俏,足以称得上是房产界的“稀缺品”。

  -青岛规定买回老建筑,不能“任性”改造

  个人的力量是有限的,李家饺子楼现在的房主郭清和介绍,他曾将这栋两层小楼往外出租了几年,但总担心把老建筑给糟蹋了,思来想去决定忍痛割爱,为老楼寻找新主人。不少老建筑、老别墅历经近百年的洗礼,需要专业呵护。如何让这些老建筑有尊严地“活”下去,实现其社会效益和经济效益双赢,青岛人一直在探索。

  修缮须行政审批

  近日,网曝有人花费8000多万元买下上海静安区巨鹿路888号一座历史建筑后竟然违规将其拆除,引起舆论热议。

  6月9日下午,巨鹿路888号业主的母亲、委托人王女士在面对媒体采访“为何会擅自拆除优秀历史建筑”时,连连道歉,并称全因自己疏忽,没有主动报备相关管理部门的意识。期间,她介绍,他们起初准备是内部装修,但过程中发现房子内部腐烂严重,原本的木结构损坏严重,墙体也发生了倾斜,已经对居住形成了安全隐患。她介绍,他们购买这处房子是按照合法合规的程序,并且还签订了承诺书,但具体内容已经忘记,所以疏忽了,在未经向有关部门报备审批的情况下“事情发展到如此地步”。

  其实,不光在上海,在青岛买回老建筑,特别是一些文物保护单位,同样不能“任性”。青岛市文物局综合处的一位工作人员介绍,这种不能“任性”从交易阶段就开始有所体现,普通的老建筑可按照房屋交易程序正常办理即可,但对于文物保护单位则需区别对待。“文保单位也分为国有和非国有,国有的是禁止转让和抵押的,非国有的可以进行转让或者抵押,但需要卖方向文保单位提供手续,比如产权证、卖方身份证等,而买方需要提供证明不是外籍人员或者不具有外资背景。”记者在八大关走访中发现,大多数的老别墅都挂着“文物保护单位”的牌子。不过在金口路上一处挂牌出售的小楼则没有这种牌子。

  同样,属于“文物保护单位”的老建筑在装修中更不能“任性”,即便是加固也有严格流程。按照规定,对文物保护单位进行修缮的,还要进一步向有关部门进行行政审批。“首先要提起书面申请,然后出设计、施工方案,而且无论是负责设计、施工还是负责监理的单位都要具有相应的资质。”该工作人员称,市级的可以向本市文物部门申请,而省级、国家级的文物保护单位则需要向省级文物局、国家文物局申请。“所有的程序通过之后才能施工,而且施工要按照审批的方案来进行。”

  石阶树木都不得乱动

  采访中,岛城文史专家鲁海介绍,青岛在对老建筑保护和利用方面是走在全国前列的,近年来,在这一方面取得了不少的成绩,尤其是在政策上,对历史文化遗产保护和城市更新发展给予大力支持。

  1994年,青岛被国务院公布为国家历史文化名城,成为我国99座历史文化名城之一,青岛建筑遗产保护被提上了日程。2009年,青岛市完成历史上第一次全市域范围的历史文化名城保护要素普查,列出历史文化名城的保护规划和名录。

  老建筑作为青岛特色城市风貌的重要组成部分,对于城市风貌这张城市名片来说,青岛历来重视保护,而且保护区域面积不断扩大。根据《青岛历史文化名城保护规划(2011—2020)》,历史文化街区扩大至中山路历史文化街区,馆陶路历史文化街区,八大关、汇泉角、太平角历史文化街区,鱼山历史文化街区,八关山历史文化街区,观海山历史文化街区、信号山历史文化街区,观象山历史文化街区,黄台路历史文化街区,上海路—武定路历史文化街区,四方路历史文化街区,无棣路历史文化街区和奥帆中心历史文化街区共13片。该规划已获得山东省政府正式批复。

  另外,2011年,国家文物局通过了《八大关近代建筑保护规划》,随后根据此规划编制了修缮方案。2011年以来,岛城共对近百栋列入各级文物的建筑进行了维修。

  2016年7月,《青岛观海山历史文化街区保护规划》(以下简称《规划》)率先完成并通过专家评审,规划中详细规定,庭院和环境要素保护上,现状较好的院落要完整保护,不得随意打通院墙合并院落;现状破坏的院落要进行整治性保护;大门、围墙、挡土墙、石阶、铺地、井盖等环境要素,树木、庭院绿化等环境要素要保持历史风貌。

  -他山之石老建筑修缮,政府来“主导”

  有成功的经验,但也暴露出一些问题。比如,一些老建筑修缮之后无论是做博物馆还是做其他的文化产业,主要靠的是个人热情和兴趣,目前看来做得也不错,但显然还需要进一步思索,如何能持续发展,并真正在市场上站稳脚跟。

  “前期可能会红红火火,可几年之后呢?如果需要再次进行修缮时,资金能否还能到位呢?老建筑的保护并非朝夕之事,如何能一直坚持下去,这也是最为担忧的。”鲁海说。

  在采访中,有业内人士介绍,老建筑不仅应反映原有文化的延续,也应尊重现代居民的生活方式和品质。其实在对老建筑保护和利用方面如何实现可持续发展,国内国外都有很多的经验可以借鉴。

  作为欧洲历史最为悠久的文化大国之一,西班牙在世界历史文化遗产数量排行榜上高居第三,其中历史建筑是重要组成部分。西班牙政府另辟蹊径,探索古建筑保护在经济上的可持续发展,开发出了皇家驿站的发展模式。从1928年成立第一家酒店以来,皇家驿站酒店的数量目前已经达到了94家,几乎遍布西班牙所有省份。从成立到现在,皇家驿站作为国有资产的基本属性从未改变,即使是目前负责酒店经营的皇家驿站旅游集团,也是百分之百国有控股。

  在法国,面对城市现代化发展带来的大规模开发及其引发的一系列后果,法国1962年开始将文化遗产的概念扩大到老城区,把有价值的地段划定为历史保护区,纳入城市总体规划严格管理。对区内建筑不得任意拆除,维修改建等必须经过“国家建筑师”的咨询、评估和同意,符合规划要求的修缮,国家给予资助,并享受税赋减免优惠。目前,法国大约有4万处历史古迹受到保护。其中约一半为私有财产,它们也可以享受国家资助。如果是被列为建筑保护单位的建筑,其修缮费的50%由国家提供;如果是在建筑遗产清查单上注册备案的建筑,其修缮费的15%由国家提供。法国每年平均用于历史古迹修缮的预算达3.05亿欧元。

  相关的业内人士也表示,历史文化建筑养护和维修是一项长远任务,保护、改造旧建筑的工作应成为全民性的公共事业,而非个人或公司行为,这样才能真正做到可持续发展。

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