上海南京也爆出大动作 新一轮房地产调控来了
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  • 天下齐观
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  • 时间:
  • 2017-08-19 18:04

一直说北京的房地产调控最为积极,周四直接公布了租房办法,很多朋友还在问上海怎么办,上海好像在调控的力度上比北京弱了。但就在昨天,我们发现可能是冤枉上海了,因为上海出了一个大动作,震惊了北京甚至震惊了全国,据澎湃新闻报道,上海把位于最优质地段的静安区两宗商业性质的土地改为社会租赁住宅。而这块地周边的房价已经达到了10万每平米。什么意思呢?就是说,上海在上一次浦东张江和嘉定新城两块地以5000多块钱每平米的价格给了开发商只租不售之后,现在新的思路是把多余的位于核心地段的商业用地都拿出来,给大家租房用,这个思路目前上海是首创,连北京也没有。

上海商改租这种试点,要有多大的量呢?根据相关数据显示,十三五”时期,上海预计新增租赁住房用地1700公顷、新增供应租赁住房约70万套。其实各个城市的商业用地很多很多,已经到了严重过剩的地步,你买过商住房就知道了,价格比住宅要便宜一半左右,主要就是因为多,而且房子背后的福利少,所以便宜。那么北京上海先是限商,一下让商住房就更卖不掉了。然后突然宣布商改租,把大量的商业地产引向租赁。这一下将大大的增加租赁住宅的供给,而且大部分都在位置很好的地段,以后在建立租赁网络,按照北京的政策,可以申请居住证,符合落户条件的,也可以申请落户,那么很多具备买房资格的人,也就不必非得要去买房了。反而买房会丧失掉租房的资格,而自己买的房子,位置还没有租来的房子好。福利也差不多,还要花光自己的积蓄,甚至每月的贷款就是租房费用的好几倍。这么一比较完全没有性价比。所差的只有收益权,而收益权是建立在未来价格一直上涨的基础上。如果各个城市大量的推出租赁房,未来房价还能涨吗?起码这几个月,北京上海的二手房价格都开始环比下跌了。而且有的地方跌的还比较厉害,比价格跌的更厉害的是成交量。也就是说,即使你的房子仍然涨价,仍然有利可图,但这个利如何装到兜里,恐怕也已经是个难题。

昨天晚上,不知道是不是受到了上海的影响,南京也突然发布新政《南京市住房租赁试点工作方案》,明确提出实行租购并举、培育和发展住房租赁市场,试点商业用房改建为租赁住房。调整后用水、用电、用气价格应当按照居民标准执行。此外,方案要求,培育一批国有、混合所有及民营等多种供应主体的机构化、规模化租赁企业。然后还要对这些租房企业提供金融支持和信贷投入。

南京还要求建设或筹集的租赁性住房将不低于50万平方米。鼓励开发企业“自持”,对外出租单次租期原则上不得超过10年。开发企业有望成为大房东。什么意思,说白了就是地方政府已经察觉到了,有些自持物业开发商,开始玩文字游戏,虽然自持不让卖,但他往外租好几十年,这就变成了变相销售。所以给你规定,对外出租单次不超过10年,掐指一算,以后将有大量的开发商自持物业,都以3-10年的范围出租,这完全可以满足大家对于长租房的需求。

所以,我们不妨综合看一下,先是广州提出租购同权,后北京落实租赁住房可落户可上学,上海拿出最优质地块,并提出商改租的具体细则,南京跟进。一大波城市都在租房市场上的建设上动作频频,这是个巧合吗?谁能够调动这么多全国最牛的城市集体行动呢?大家可以想一想,我相信租房市场的规划,肯定是由上及下的,具备远期场景和目标的。是一个有计划有组织的政策设计。未来还会有更多的城市加入到这个里面来,无论你愿不愿意,都必须执行。比如之前公布的名单,广州、深圳、南京、杭州、厦门、武汉、成都、沈阳、合肥、郑州、佛山、肇庆12个城市列入住建部的首批试点城市,也明确提出了商改租,提出了大力发展租房市场。

去年10月份,我们开始了第一轮的强调控,以限购为主,今年3月份,第二次强调控,以金融上的限贷为主。如今8月份,第三轮的房地产强调控悄然来袭。这次调控很显然以租房建设为主。有保有压,既要控制房价,很多地方都要求把去年10月份的房价当成红线来对待。要求今年整体房价不超过去年10月份。但现在来看,基本上很少有城市能够达到这个目标,所以也就是说下半年强调控继续调控仍然是主基调,上半年房价涨的快的城市。恐怕未来也酝酿大动作。棚改和货币化安置就像击鼓传花,一旦鼓声停止,对应的就是流动性见底。你的房子恐怕就再也卖不掉了。如果你不是在一二线大城市,不是在繁华地区,可能连对外出租的机会都没有。至于租金会怎么样,我早说过了一看供给需求,二看收入水平。供给增加,收入水平停滞不前,那么城市房租必然下降。房价相对房租涨了那么多,不是房东仁慈不想涨租金,而是真心涨不动,他涨租租客就租不起了,说出大天也是白搭。

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