房地产融资再念“紧箍咒”
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  • 大河财富
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  • 时间:
  • 2017-06-22 09:10

  融资成本和债务上升的双重压力,使部分房企逃离市场,房地产分化即将来临

  房地产融资再念“紧箍咒”

  新一轮调控影响房地产融资

  记者程昭华文白周峰摄影

  核心提示|面对房地产市场的全面调控,房企融资越发困难。近日,银监会下发《2017年信托公司现场检查要点》,检查内容直指“拿地融资”业务。同时,包括银行、私募基金在内的融资渠道,也在近期加速收紧涉房融资,并使房企融资成本出现直线上涨。融资渠道的再次收紧,在于5月以来新一轮调控的影响。

  涉房融资加速收紧

  “前天刚接到一商业银行通知,所有新增个人按揭贷款全部暂停。”6月20日,新乡市长垣县一地产开发商韩先生对记者说。在他接到此通知之前,另外一家大型国有银行也已向他电话告知,个人按揭贷款项目将恢复到基本利率,需重签协议,如不重签将不再发放贷款。

  继公司债、股权融资、资管融资在去年收紧和严查后,如今地产融资最为仰仗的银行业,也进入了涉房贷款全面收紧的状态,一些银行开始设置涉房贷款的比例,还有部分银行则出现缓放款的情况。“郑州一家地产公司,总计8000余万元的贷款,手续都走完了,放款则没了下文。”韩先生说。

  除了银行业,房企另一主要融资方式——信托,也同样被收了口。记者从银监局了解到,近日银监会已下发《2017年信托公司现场检查要点》,将违规开展房地产信托业务列入2017年信托公司现场检查要点。“这份文件直指信托公司开展的‘拿地融资’业务,这对房企的融资会造成不小影响。”河南银监局一位人士表示。

  事实上,涉房融资的收紧,从今年春节后就已开始逐步显露,而从5月陆续开始的新一轮收紧,更是范围大、势头猛。

  4月7日,银监会发布《关于提升银行业服务实体经济质效的指导意见》,严禁资金违规流入房地产市场,严厉打击“首付贷”等行为。此后,银监会主席郭树清也表示,要合理控制房地产融资业务增速,有效防范集中度风险,严禁银行资金违规流入房地产领域。

  多位银行人士向记者反映,近期银监会开展“三违反、三套利、四不当”专项治理工作,将银行资金是否违规流入房企作为检查重点,这在很大程度上对房企从银行渠道融资产生了影响。

  “例会上的指导是,涉房贷款要做到同比同降,环比环降。前几日新的指导是新增贷款总额里与房地产有关的贷款不能超过三成。”一家商业银行贷款部人士陈先生表示。据其透露,一些城商行甚至提出每月个人按揭贷款余额不能有新增,使部分房贷申请者的贷款迟迟没有放款。

  陈先生坦言,过去个人按揭贷款,是银行最为优质的业务,如今很多银行却不爱做这一业务。“一些不良贷款通过这一渠道进入房贷市场,增加了银行的坏账率。如今顶层要求对涉房融资严格把控,银行成本增加,暂时放弃也是有可能的。”

  除了银行、信托外,房企另一主要融资渠道债券融资,如今也开始大幅下滑。Wind数据显示,2017年1月至6月13日,房企债券发行规模1474.31亿元,比2016年同期的6098.07亿元,减少了近76%。“这轮融资收紧极为明显,按照目前的情况看,持续时间会相当长,企业生存压力会直线上升。”韩先生说。

  房企融资成本快速增长

  据克尔瑞发布的数据显示,今年5月,108家房企新增融资额为579.69亿元,同比下跌45.3%。融资结构中,银行贷款环比下降29.67%;房企的票据、债券发行额环比下降49.9%;同期海外发债额为零。

  一位地产人士表示,近期房地产企业融资成本已超越同期银行贷款利率,部分融资渠道成本甚至突破8%。如在发债上,2016年9月前,房企发行的债券利率多在4%左右,而到了今年年初,这个数字就增长到5%左右,进入5月份,融资的资金成本则已接近6%。“一些AA+级房企发债的票面利率则突破6%,永续贷的起始利率则接近7%。”

  数据显示,在2016年10月楼市全面进入调控前,房企公司债、企业债、中期票据、短期融资利率分别在3.7%、4%、3.6%和3.1%左右。但进入今年6月之后,公司债、企业债、中票和短融的利率已分别达到6.09%、5.8%、5.77%以及5.42%,四大融资渠道票面利率全面快速上涨。

  “8%左右,算是比较正常的,有部分房企的融资成本,已超过10%。”一位私募基金经理对记者表示,对于一些中小房企来说,由于融资渠道极少,会通过私募基金的方式来融资,这种融资方式的成本甚至达到15%。“出于避险考虑,现在很多私募不再做房企业务,这一块儿的比例正在下降,但融资成本还在上升。”该私募基金经理表示。

  多位河南地产人士向记者表示,目前河南市场的房企融资成本,普遍在6%~8%。但由于去年底今年初,几家本土地产公司赶在调控前通过公司债、ABS等方式获得超百亿融资,因此主要地产公司目前在融资成本上还没有明显上升。“涉房融资严控非常明显,但因为现在还有不少个人按揭没有放款,几个郑州本地的项目也将交付,所以融资的压力还能接受。公司也打算继续坚持一段时间,看看融资收缩的趋势,再考虑发债或其他方式来融资的问题。”一家本土大型地产公司财务相关负责人向记者表示。

  但并不是每家房企面对融资成本的高涨,都能如此“淡定”。就在上个月,郑州一家主攻下游三四线市场的房企,就因融资成本过高等原因,出现了股东撤出的情况。虽然目前其在多地的项目仍在继续进行开发,但该公司一位负责人直言这些项目结束后,公司将会直接退出市场,因为“运营成本太高,继续做下去的意义已经不是太大”。

  双重压力房企开启分化模式

  融资的收紧和成本加大的双重压力,也使市场上的房企开始因“如何继续”的问题,出现了两极分化的格局。

  与上述准备退出市场的房企类似,快速清理库存、回收资金、退出市场,就成为部分中小房地产企业面对融资收紧所做出的选择。

  地产行业资深人士王先生向记者介绍,目前河南三四线城市一改往日“楼多随便挑”的情形,开始出现“疯狂”去库存。如漯河,去年最高时曾有20多个楼盘同时在售,如今仅剩5个左右;再如济源,目前在售楼盘数量同样屈指可数,且多数都为尾盘。“老板着急清库存,说白了就是要将项目赶紧变现,然后走人。”

  “风险大”,是这些企业着急逃离的主要原因。王先生坦言,对于中小开发商而言,本身融资渠道非常狭窄,经历过去年调控后,企业主对未来发展心存担忧,因此遇到此轮严控,立刻选择出手。“他们认为这几年土地、房屋的增值足以回本了,早些离开或许是好事。”

  对于一些资质好、信誉高的房企来说,则普遍通过自身能力,挖掘新的融资渠道。近日万科公告,将通过与招商资本、长江招银共同设立两只专业商业地产投资基金,用于投资万科及其下属控股公司所持有的42项商业地产项目,尝试基金运作。

  此外,近两年较热的“资产证券化”也是一些房企的试水方式。去年,建业就推出建业物业资产支持专项计划,该计划发行总规模9亿元,存续最长期限5年,成为全国首单非上市企业的物业费收费权资产证券化产品。而在不久前,泰禾集团也发布公告称,拟开展物业资费资产证券化,并通过专项计划发行资产支持证券进行融资,拟发行的资产支持证券规模不超过5亿元,主要用于公司补充营运资金。

  “无论是基金还是资产证券化,一方面继续抓住了轻资产化这一房企转型方向,另一方面也变相为企业创造了新的融资渠道。”卓创咨询分析师刘先生认为,随着市场的整体调控和下滑,房企除了面对融资难题外,还要面对高债务带来的压力。对于本土房企来说,想度过“资本荒”,最佳方式是根据城市项目情况实现快速销售、回笼自有资金。此外,无论在拿地还是开发建设的过程中,企业也需要寻求更多的合作,以降低风险和成本。

  事实上,省内不少地产企业,已开始寻求外界合作。王先生称,河南房企的特点是土地储备大、旧城改造项目多,但面临的资金压力也都不小。如美盛的陈寨项目、名门的旧城改造项目费用,都是数十亿元计的成本。因此企业选择联合碧桂园、恒大、富力等资金流充沛的企业进行开发,既减轻了企业融资压力,资金效率也会大幅提高。“还可通过这些全国房企品牌来提升区域价值,达到一种多赢。”

  值得注意的是,2018年、2019年两年,房企境内相关债务将集中到期,其兑付规模将分别达到3375亿元和4474亿元,这一压力伴随着楼市调控进程的持续推进,将使房企在融资、投资、销售等方面都受到一些影响,甚至导致部分企业信用风险的暴露。对此刘先生认为,未来一段时间,房企将会面临比现在更大的资金问题,因此不少中小房企,将会加快退出市场或被兼并重组的速度。但对于大型房企或现金流比较充裕的房企,则需在寻求新融资渠道的同时,抓紧挖掘物业、长租业务、地产金融等板块的扩展和探索,来寻求多元化转型和企业新的利润增长点。

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